Lors d’un bilan de l’année écoulée, JLL Luxembourg constatait les faibles performances du marché et de l’investissement de bureaux. Pour la filiale du groupe américain en immobilier d’entreprise, 2024 devrait être marquée par une lente reprise.
En 2023, le marché de bureaux luxembourgeois a connu « une faiblesse inhabituelle de la part des occupants » et affiché « un net recul » par rapport à 2022, a indiqué JLL Luxembourg, filiale du groupe américain en immobilier d’entreprise, lors d’une conférence de presse organisée en ce début d’année.
Pour Emna Rekik, sa Country Lead et Head of Markets, le constat est indéniable : « Les processus de décisions ont été particulièrement lents, avec comme conséquence un report de plusieurs transactions d’une année à une autre. ».
172 opérations ont ainsi été enregistrées en 2023, « une chute de 31% en un an, » précise cette dernière. Avec comme corollaire une prise en occupation en baisse de 17%, pour un volume de 176.000 m² échangés, contre 212.000m2 en 2022.
Sur les 4,6 millions de m2 de surface de bureaux existants dans la pays, 193.200 m2 restent inoccupés, soit 4,2% du volume total.
Un taux de vacance supérieur à celui de l’année précédente (3,5% en 2022), « en raison de plusieurs livraisons spéculatives (des surfaces livrées mais non occupées), dans le Centre de la capitale et à Belval notamment, » rapporte Jonathan Morand, Director Office Agency chez JLL Luxembourg.
Selon ce dernier, ce taux reste toutefois en dessous de la moyenne européenne (7,7%).
« Les investisseurs ont […] diversifié leurs portefeuilles en réduisant la part de l’immobilier et en augmentant la part des obligations […] »
« Une année compliquée »
« 2023 fut une année compliquée, » ajoute-t-il. « Parmi les grands enseignements : ce sont essentiellement les biens neufs (moins de 5 ans) et les projets en cours, qui remportent le plus de succès ».
Ceux-ci ont représenté 66% de la prise en occupation, soit +6% par rapport à 2022. Les critères de durabilité et de neutralité carbone des immeubles ont motivé les choix des occupants. Et la tendance devrait s’amplifier à l’avenir, pronostique Jonathan Morand.
Celui-ci s’attend pour 2024 à une hausse de la disponibilité de bureaux, portée par un volume de livraisons spéculatives estimé à plus de 45.000 m². Et selon le Director Office Agency, les projets « Connection » et « Motion » de Hamm – 36.000m2 de surface à eux deux – auront une incidence sur le marché : « Inévitablement la disponibilité dans ce petit quartier excentré explosera, et impactera le taux de vacance totale à Luxembourg, qui devrait ainsi tendre vers 5%, » prévoit-il.
Conséquence directe et sans surprise du regain des coûts de construction mais aussi de la rareté des biens neufs disponibles : une hausse des loyers dans plusieurs quartiers (voir ci-après).
Les loyers devraient encore un peu augmenter en 2024, estime M. Morand, essentiellement dans les quartiers du Centre, du fait du peu de biens neufs disponibles.
Immobilier de bureau 2024 – Les principales tendances selon JLL
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- Des opérations de grande envergure soutiendront à nouveau le marché : la Commission européenne (Jean Monnet II) stimulera l’adoption.
- La demande des entreprises devrait être plus dynamique qu’en 2023: avec la réduction des coûts de financement ; mais la croissance du PIB devrait rester faible.
- Prudence toutefois sur les chocs géopolitiques !
Le prolongement des lignes de tramway soutiendra la demande en bureaux : les ouvertures des lignes de la Cloche d’Or et du Findel en 2024 seront des atouts majeurs pour les bureaux raccordés au réseau de tramway.
Augmentation du taux de vacance due aux livraisons spéculatives : le taux devrait atteindre 5 % d’ici la fin de l’année.
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- L’ESG est un must : les certifications vertes élevées et le bien-être sont devenus monnaie courante au Luxembourg dans les attentes des occupants.
« À présent les employés sont largement de retour au bureau, les investisseurs reprennent ainsi progressivement confiance. »
Investissement : un marché au plus bas sur dix ans
2023 a également été particulièrement difficile du point de vue de l’investissement immobilier au Grand-Duché ainsi qu’en Europe, remarque Vincent Van Brée, Head of Capital Markets JLL BeLux. « Sur les douze mois écoulés, le volume transactionnel est estimé à un maigre 531 millions d’euros, soit un recul de 39% en base annuelle, » ajoute ce dernier. « Les transactions de la part d’investisseurs institutionnels qui d’ordinaire soutiennent le marché ont été quasiment absentes. ».
L’expert explique ce recul par les multiples relèvements des taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne en 2022 et 2023, « qui ont accru les coûts de financement à des niveaux inédits depuis plus de dix ans. ».
« Les investisseurs ont par ailleurs diversifié leurs portefeuilles en réduisant la part de l’immobilier et en augmentant la part des obligations dont le rendement est désormais satisfaisant, » ajoute-il.
Pour ce dernier toutefois, 2024 s’annonce sous de meilleurs auspices : avec la réduction de l’inflation et une probable baisse des taux d’ici l’été annoncée par la Banque Centrale Européenne.
« Cette détente sur les taux pourrait être le signal de départ pour les investisseurs, tant privés qu’institutionnels, de saisir des opportunités à des prix attractifs sur le marché, » commente-t-il. « Une reprise est donc en vue tant au niveau des volumes que des rendements dont la tendance à la hausse devrait s’inverser dans la seconde partie de l’année. ».
2024 marquera-t-il la fin de l’« office bashing » ? « Si au Luxembourg le télétravail reste très marginal, dans le monde il s’était généralisé avec pour conséquence une hausse vertigineuse des taux de vacance, ce qui n’a pas manqué d’inquiéter les investisseurs, » conclut-il. « À présent les employés sont largement de retour au bureau, les investisseurs reprennent ainsi progressivement confiance. »
