L’immobilier commercial et celui des bureaux ont affiché en 2023 des signes encourageants de reprise et d’adaptation, relève Julien Pillot, Head of Agencies chez INOWAI. Quelles nouvelles tendances émergent en 2024 sur ces marchés ? À quoi s’attendre au Luxembourg ? Le premier article de notre série analyse l’immobilier commercial.
En 2023, l’immobilier commercial luxembourgeois a été marqué par la résilience face aux défis de la COVID-19, note Julien Pillot, Head of Agencies chez INOWAI. Tandis que l’immobilier de bureaux a continué à s’adapter aux nouvelles attentes et contraintes du marché du travail.
Quelles grandes tendances se dessinent en 2024 sur ces deux segments au Luxembourg? Quels seront leurs impacts sur les transactions et pour les investisseurs ? L’expert immobilier nous confie ses principales perspectives pour l’année naissante.
Julien Pillot, quel bilan tirez-vous de 2023 sur le segment commercial ?
L’immobilier commercial luxembourgeois a affiché des signes encourageants de reprise après les défis posés par la crise de la COVID-19.
À la fin du troisième trimestre 2023, le marché a ainsi enregistré une hausse notable du taux d’occupation, avec près de 18.000 m² de surfaces louées. Ce regain d’activité démontre la résilience du secteur et son adaptation aux nouvelles réalités économiques.
Quelles ont été les principales transactions réalisées ?
Une tendance marquante sur le marché a été la prépondérance des transactions dans le secteur HORECA, qui a représenté un tiers de l’ensemble des opérations.
Et plus particulièrement, Les cafés et restaurants qui continuent de jouer un rôle significatif dans la dynamique du marché immobilier commercial luxembourgeois.
Le stock Retail atteint quant à lui près de 1.100.000 m². Ce chiffre englobe toutefois diverses typologies telles que les zones high street, les centres commerciaux et les pieds d’immeubles. Une diversité de surfaces témoigne de la variété des opportunités d’investissement dans le pays.
Quelle est la taille moyenne des transactions réalisées ?
La taille médiane des transactions sur le marché se situe à 165 m², soulignant la prévalence des opérations de taille moyenne.
À noter en particulier que 20% des transactions concernent des surfaces inférieures à 100 m², mettant ainsi en lumière la présence d’opportunités pour les investisseurs qui souhaitent cibler des espaces plus restreints.
« les employeurs ont pris en considération les nouvelles attentes des collaborateurs dans leurs recherches immobilières, plaçant l’humain au cœur de leurs préoccupations. »
Quelles sont donc vos prévisions de marché pour 2024 ?
En 2024, le marché immobilier commercial luxembourgeois continuera sur la voie du redressement. Nous attendons donc peu de nouvelles livraisons, et une poursuite des tendances observées en 2023.
Les métiers de bouche demeureront un moteur important des transactions, ce qui témoigne de la résilience et de l’attrait persistant de l’HORECA dans le paysage immobilier commercial.
A quoi les investisseurs doivent-ils s’attendre pour cette année ?
Concernant les investissements, il est essentiel de faire une distinction entre les différents types de biens Retail. En 2023 en effet, le marché a connu une faible activité d’investissement, en partie en raison de la hausse des taux.
Cependant, malgré ces défis, nous pouvons estimer que les rendements prime demeurent attractifs, à respectivement 4,75% pour les zones High Street, à 5,75% pour les centres commerciaux et à 6,25% pour les Retail parks.
Ces chiffres fournissent des indications précieuses aux investisseurs qui cherchent à évaluer les opportunités de rendement dans les différents segments du marché du Retail.
Ces rendements soulignent également la solidité et l’adaptabilité continues du marché aux conditions économiques changeantes.
Comment se porte l’immobilier de bureaux luxembourgeois ? Quelles sont vos perspectives sur ce segment ?
Le marché des bureaux est marqué par une adaptation innovante aux changements, notamment en matière de travail à distance ; en particulier à travers des solutions flexibles, des infrastructures attractives, et un engagement accru envers le bien-être des collaborateurs.
Autre point important, ce marché se distingue notablement des marchés voisins, en raison de la forte présence de travailleurs frontaliers, qui représentent la moitié des actifs.
Ces travailleurs sont soumis aux quotas de jours de télétravail autorisés par les administrations fiscales, ce qui pousse la plupart des employeurs à limiter le télétravail à un maximum d’un jour par semaine.
Quel a été l’impact de cette contrainte pour le marché de bureaux ?
Cette contrainte n’a pas nécessairement entraîné une réduction des surfaces de travail ; elle a plutôt incité les entreprises à revoir leur utilisation de l’immobilier.
Ainsi, de nouvelles méthodes de travail ont émergé, caractérisées par une augmentation des espaces collaboratifs et des zones de concentration comme les phoneboxes.
Autre particularité luxembourgeoise : l’émergence de bureaux satellites proches des frontières, pour faciliter le travail des collaborateurs frontaliers à Luxembourg tout en réduisant leur temps de trajet.
Le post-confinement a aussi été marqué par de nouvelles attentes des salariés, notamment en matière d’équilibre vie privée – vie professionnelle : quels en sont les impacts pour le segment de bureaux ?
Au-delà du télétravail, les employeurs ont pris en considération les nouvelles attentes des collaborateurs dans leurs recherches immobilières, plaçant l’humain au cœur de leurs préoccupations.
Ainsi, on observe un intérêt croissant pour des immeubles offrant plus que des espaces de travail traditionnels : avec des installations telles que des auditoriums, des espaces extérieurs fonctionnels, des salles de sport, des vestiaires/douches, des espaces détentes/bibliothèques.
De manière significative, on constate également un intérêt particulier pour les immeubles certifiés, que ce soit en termes de certifications environnementales – principalement BREEAM – ou de certifications axées sur le bien-être des occupants. 2023 a vu l’arrivée de la certification WELL pour la grande majorité des immeubles récemment livrés.
