Si 2022 avait vu une forte hausse des taux d’intérêts et des prix sur le marché résidentiel du pays, 2023 avait marqué une rupture. À quoi s’attendre en 2024 au Luxembourg ? Des experts du secteur partagent leurs prévisions. Le second article de notre série analyse l’immobilier résidentiel.
En 2022, les prix annoncés sur le marché résidentiel avaient connu à la fois une forte croissance : +5,3% pour les appartements, +6,2% pour les maisons, selon atHome.lu. Et une triple hausse des taux d’intérêts.
2023 : année de rupture
Mais 2023 a été l’année de la rupture sur les marchés immobiliers : au point que fin 2023, le prix moyen des appartements affichait -9,7% par rapport au 3ème trimestre 2022.
« Cette baisse des prix représente une poursuite des tendances observées depuis environ un an, marqué par un net ralentissement dans la hausse puis une baisse des prix, » précisait l’Observatoire de l’habitat.
Côté appartements en construction, le prix moyen connaissait lui aussi une forte baisse : -9,5% sur douze mois, pour atteindre 703.296 euros au 3ème trimestre 2023, toujours selon l’Observatoire de l’Habitat.
Sur le marché locatif, les loyers annoncés se sont eux stabilisés au 3ème trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent, pour les appartements (-0,3%) pour les maisons (-2,5%).
Entre le 3ème trimestre 2022 et le 3ème trimestre 2023, « la hausse des loyers annoncés est cependant restée assez nette à +4,1% pour les appartements et +4,0% pour les maisons, » conclut l’Observatoire de l’Habitat. « Ces augmentations sont tout à fait en ligne avec celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+4,0%) sur la même période ».
« Début novembre 2023, les banques octroyaient des crédits de 25 à 30 ans à 4.5% en moyenne, elles offrent aujourd’hui des taux à 3.65% en moyenne […] »
2024 : année de transition ?
Qu’espérer pour la nouvelle année ? atHome.lu voit en 2024 une période de transition, avant une véritable reprise courant 2025 : « L’année en cours pourrait voir apparaître les premières baisses de taux d’intérêts, au cours du 2ème ou 3ème trimestre, » précise le portail de l’immobilier.
« Les indicateurs macro-économiques indiquent une légère reprise du PIB, mais un marché de l’emploi en berne, avec un taux de chômage atteignant 6% selon les prévisions STATEC. ».
Cependant pour Fräntz Miccoli et Pierre Clement de l’agence immobilière Nexvia, difficile de prédire une tendance de marché, en particulier chiffrée.
« Toutefois, les taux fixes ont commencé à bouger, » relève Pierre Clement, Fondateur & Managing Director de Nexvia : « Début novembre 2023, les banques octroyaient des crédits de 25 à 30 ans à 4.5% en moyenne, elles offrent aujourd’hui des taux à 3.65% en moyenne : de quoi laisser le marché respirer un peu ».
Une fiscalité aux effets mitigés
Côté fiscalité, « les incitations proposées par le Gouvernement pourraient créer une relance à court terme, mais ne seraient pas suffisantes pour relancer le marché à long terme, » prévoit atHome.
Toutefois, la diminution en janvier 2021 du taux de l’amortissement accéléré de 6% pendant six ans à 5% pendant cinq ans « est un des facteurs expliquant le ralentissement sur le marché du neuf, » écrivait la Chambre des Députés.
« Cette réglementation plus stricte en matière d’octroi de prêts immobiliers pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un logement pour la mise en location ou encore la réduction des avantages fiscaux, constitue un des facteurs de la réduction de l’activité sur ce segment ».
Avec son effet rétroactif pour les logements dont la vente était signée mais la construction pas encore achevée, « la mesure laisse une amertume en bouche à certains investisseurs, » constatent quant à eux les experts de Nexvia.
« Les fondamentaux de l’immobilier à Luxembourg peuvent se résumer à un pilier clé : la santé relative de l’économie du pays. »
Quelles conséquences laissera l’inflation sur le marché immobilier de 2024 ?
« L’augmentation des prix à la construction a eu l’effet d’une douche froide pour beaucoup d’acheteurs dans le neuf, qui ont dû supporter les frais, ce qui a probablement conduit à des faillites dans le secteur, » rappelle Pierre Clement.
« Des éléments qui ne rassurent pas les acheteurs dans le neuf, qui voient 60% de baisse du nombre d’affaires sur 12 mois glissants ».
Beaucoup d’idées, peu de concrétisations
Quid également de la politique du logement du gouvernement Frieden ? Dans leur Accord de Coalition 2023-2028, le CSV et le DP ont annoncé de nombreuses mesures visant notamment, pour l’exercice fiscal 2024 « à stimuler le marché de la construction de logements à court terme », à « faciliter l’accès des jeunes à la propriété, et d’aider davantage les primo-acquéreurs qui font l’acquisition d’un bien immobilier » ou encore « à investir à grande échelle dans la construction de logements abordables publics, via une offensive publique de construction de logements abordables, en collaboration avec des acteurs du secteur ».
Pour Fräntz Miccoli, s’il y a eu beaucoup d’idées discutées, il y a peu d’actions concrètes déjà actées. Selon lui toutefois, l’achat en bloc de certains projets immobiliers par le public aura un double effet : « Elle permettra à l’État de renforcer l’offre de logement dont il dispose à moindre coût. Elle sauvera certains projets qui n’auraient peut-être pas eu lieu sans lui et maintiendra en activité des sociétés impactées par cette crise du logement, » rassure-t-il.
« Notons toutefois que l’État ne sera pas un sauveur, il peut agir pour lisser les effets de cette crise, mais un retournement de situation sera plus probablement piloté par les taux ».
Quelles perspectives entrevoir donc pour 2024 ? « À part le volet fiscal, tout le reste est conjoncturel, conclut Pierre Clement.
« Les fondamentaux de l’immobilier à Luxembourg peuvent se résumer à un pilier clé : la santé relative de l’économie du pays. Mais sans être cynique, si le point faible de l’immobilier au Luxembourg est le financement, ce sont les pressions économiques qui peuvent en être la solution. Les analystes anticipent déjà des baisses de taux des banques centrales ».
Continuer la lecture de notre série sur l’immobilier au Luxembourg (1/3) Immobilier commercial : quelles sont les grandes tendances en 2024 au Luxembourg ?
